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開放租屋滿一歲了!

開放租屋滿一歲了!

開放租屋終於老老實實地營運了一整年啦!

在一年的時間裡,開放租屋的資料欄位持續演進,總共推出了兩版更新,增加了刊登者編碼、約略地點兩個欄位,方便分析供給者以及地理資訊,也增加了「消除重複物件」的資料集,簡化資料分析的準備工作。在功能調整外,也經歷了兩次超過十天的更新中斷,並透過這些契機,還了一些爬蟲程式的技術債,當然,也依然欠了不少可以改良的地方 XD

一年的資料,對於描述租屋市場供給者的資料集來說,是一個重要的起點,過去我們只能透過內政部有限的租金實價登錄資料,判斷市場行情,但從現在開始,我們開始有了長時間廣泛比較租屋市場的基準,有能力回答包含租金、物件特色、供給者特性等相關的問題,像是:

  • 相較於去年同期,市場的租金、成交數量是否有變化?
  • 相較於過去,刊登者的行為、刊登的物件類型,是否正在轉變?
  • 在過去一年的時間裡,租屋市場的大小月為何,供給者會因應不同月份的客群,提供不同屬性的出租物件嗎?

從每日總量看刊登者分類

以供給者輪廓為例,我們可以透過簡單的每日總量整理,找到職業供給者的粗略佔比。每日總量的計算方式是每日凌晨統計租屋平台上的所有公開的物件(包含已出租和未出租),並逐一確認過去開放的物件,是否依然開放。如果已經找不到了,則標示為已關閉。要注意的是,因為是每日凌晨統計數量,所以基本上是統計前一天的物件總量。

從每日總物件數的折線圖中可以看到,物件的增減有非常明顯的週期,只要遇到週末假日就會減少,上班第一天會增加,後續的上班日則持平。

如果將數量變化的因素拆為新增與被關閉,則可以發現,影響物件總量增減的原因,是因為假日新增的物件量明顯減少,而每日關閉的數量則沒有明顯的規律。在非連假的週日,每日新增的物件大概都比平日少了 1000 筆(30~60%) ,如果是出租既有資產的業餘房東,因為沒有上下班,應該不會有明顯的週間週末差異,可以推測這 30% ~ 60% 的減少量,可能有一部份是是受作七休一的專職管理者放假的影響。從幾乎不會有人看房的過年期間也可以發現,這時候新增物件數減少幾乎掛零 ,而其他連假減少量居中,也可以側面驗證,我們可以用假日的刊登差異,分出至少兩類型的刊登者。

從每月總量看刊登者行為轉變

每月總量與物件重複率也是個有趣的分析指標。相較於每日總量,每月總量統計當月曾經開放過的所有物件,並根據重複物件偵測規則,計算物件重複率。

從上圖可以發現,單看包含重複物件的「所有物件量」的話,暑假以及過年後,都可以算是租屋市場的大月,比平常多了 7% 的總量,其中又以過年後的總量較多。但如果將「重複物件偵測」納入考量後,因為暑假的重複物件率減少了將近一倍,兩邊的物件量就變得差不多了。暑假是學生看房的時間,這樣的差異,可能反應了經營不同市場的人的租屋平台使用策略,但也可能反應了整體供給者使用習慣的改變,這些疑問,可以在接下來的幾個月裡,得到驗證。

開放的資料,是解決居住問題的助燃劑

在台灣,安穩居住的唯一方式是買房,沒有其他選擇。而要創造其他選擇,讓不同需求的人都能找到合適的居住服務,需要更多元的租賃模式、各方利害關係人的參與,也需要法規的配套。如果「人」是長出解決方案的主角,那讓人更能看見整體局勢的開放資料,就是協助長出方案的助燃劑。如果要為剛滿一歲的「開放租屋資料」許下生日願望的話,那就是希望這份資料集,可以為台灣的居住服務,回答更多未知的問題吧。

2019-5-5